El cliente compra una vivienda sobre planos (vivienda en construcción o en proyecto), pero finalmente no se le entrega, porque la promotora y constructora (EMPRESA A) resuelve el contrato “por causa de fuerza mayor”, alegando dificultades sobrevenidas en la concesión de las licencias urbanísticas para edificar, por cambio del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), y tres días después de resolver el contrato vende los terrenos sobre los que se iba a edificar a otra mercantil (EMPRESA B), cuyos administradores y socios tienen fuertes vínculos de amistad y/o familiares con los socios y administradores de la EMPRESA A.
Se demanda solidariamente a ambas mercantiles, por entender que no existe causa válida de resolución contractual, ya que las dificultades urbanísticas forman parte del “riesgo empresarial posible”, que el promotor debe asumir, entendiendo que se trata realmente de un incumplimiento contractual doloso con la complicidad de ambas mercantiles, puesto que la EMPRESA B conocía o debía conocer mediante una mínima diligencia la existencia de contratos privados de compraventa en vigor sobre porciones del terreno adquirido, tratándose de obligaciones “propter rem ” o derechos reales “in faciendo” que, aun cuando no tengan acceso al Registro de la Propiedad, deben ser respetados por terceros.
Se solicita la entrega de la vivienda o subsidiariamente, si aquello ya no es posible, la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, y no solo la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal, sino también una indemnización por lucro cesante o ganancias dejadas de obtener, equivalente a la diferencia entre el precio de la vivienda cuando la adquirieron, y el precio actual a precio de mercado.
Resultado: En primera instancia, se estima íntegramente la demanda respecto de la EMPRESA A, con expresa condena en costas, pero se desestima respecto de la EMPRESA B.- Se recurre en apelación, y se obtiene una sentencia que condena solidariamente a ambas mercantiles, con costas.
MATERIA: CIVIL/COMPRAVENTA VIVIENDAS SOBRE PLANOS
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, SECCIÓN 14.
SENTENCIA DE 31 DE MARZO DE 2005.
PROCEDIMIENTO: RECURSO DE APELACION.
ABOGADO: ISIDRO MORENO DE MIGUEL. ESPECIALISTA EN DERECHO CIVIL.