El Real Decreto de 31 de marzo de 2020, que entró en vigor el día 2 de abril establece medidas para proteger a arrendatarios de viviendas que no puedan pagar las rentas del alquiler a consecuencia de la crisis del COVID-19.
Para optar a esta protección deben tener suscrito un contrato de vivienda habitual y estar en situación de vulnerabilidad económica.
LA VULNERABILIDAD ECONÓMICA IMPLICA CUMPLIR TODAS Y CADA UNA DE ESTAS CIRCUNSTANCIAS.
A) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
NOTA: La unidad familiar contemplada en este RD es la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Caso práctico:
El IPREM mensual para el año 2020 es: 537,84 euros. Tres veces el IPREM es: 1.613 euros.
En una unidad familiar con dos hijos a cargo los cálculos serán:
Tres veces el IPREM: 1.613 más 0,2 de incremento por los dos hijos = 1.613 + 322,6 = 1.935,6 euros. Ese será el límite de ingresos, que la unidad familiar no podrá superar.
B) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
C) No estarán en situación de vulnerabilidad si la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
Para acreditar estas circunstancias hay que entregar una seria de documentación, que viene detallada en el Real Decreto, si bien, dada la situación de emergencia en que nos encontramos en la actualidad, si el solicitante no pudiese aportar algún documento podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN SON:
PRIMERA. – Cuando los arrendadores sean empresas o entidades públicas de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ), o para arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios:
En estos caso el arrendatario, tendrá hasta el día 2 de mayo de 2020 para solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Y el arrendador tendrá dos opciones, una de las cuales habrá de escoger obligatoriamente, que comunicará expresamente al arrendatario en un máximo de 7 días laborables desde la recepción de la solicitud:
- O reducir la renta en un 50 % durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad del arrendatario, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- O concederle una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad del arrendatario, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. El fraccionamiento de las cuotas será al menos de tres años, a contar desde que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
SEGUNDA.- Si el arrendador no está incluido entre los previstos en el apartado PRIMERO, el arrendatario, tendrá hasta el día 2 de mayo de 2020 para solicitarle el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Y el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables desde la recepción de la solicitud, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
TERCERA.- Avales para financiar a arrendatarios, bajo la cobertura del Estado, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, que se otorgarán a través de las entidades bancarias.
Son unas ayudas transitorias de financiación para todos los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en los apartados A) a C) de este escrito.
El plazo de devolución del préstamo será de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Se deberán dedicar al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
CUARTA.- Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.
Mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.
Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en los apartados A) a C) de este escrito.
QUINTA.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Una vez se reanuden los plazos procesales, en los procedimientos de desahucio en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad por el COVID-19, que le imposibilite para encontrar una vivienda para sí y para las personas con las que conviva, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
SEXTA.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que terminen, o finalice cualquiera de sus prórrogas, en el periodo que hay desde el 2 de abril de 2020 hasta que transcurran dos meses desde la finalización del estado de alarma, se podrá aplicar previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Fdo. Mónica Pinedo Santamaría
Abogada
Directora de Jurismedia Abogados
