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1.¿Qué garantías debe exigir un comprador de vivienda que aún no ha sido construida?

La Ley 57/1.968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas establece en su Art. 2o que “en el momento del otorgamiento del contrato, el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio”, añadiendo el Art. 7 que los derechos reconocidos en la misma a los compradores o cesionarios tienen carácter irrenunciable, por tanto el vendedor debe entregar al comprador o bien un AVAL BANCARIO o bien un certificado de garantía individual que acredite la suscripción de un contrato de seguro a favor del comprador, para el caso de que la vivienda no sea entregada por cualquier causa en el plazo convenido.

Es fundamental exigir la entrega de ese documento a la firma del contrato privado de compraventa, pues de ese modo el comprador se asegura de que le va a ser devuelto su dinero en caso de incumplimiento de la promotora, eludiendo los frecuentes supuestos de quiebra sobrevenida de la constructora. Téngase en cuenta que muchas promociones inmobiliarias son desarrolladas por pequeñas S.L. con escaso capital social y escasas posibilidades de hacer frente al pago de indemnizaciones en caso de incumplimiento, y precisamente por ello nació, ya en los años sesenta, ésta legislación protectora del consumidor.

2.- ¿Qué puede hacer el comprador en caso de incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda por parte de la constructora o promotora?

El Art. 3o de la Ley 57/1.968 establece que “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda….” Si opta por no conceder prórroga, podrá ejecutar el aval frente a la entidad bancaria, o reclamar a la aseguradora la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta más el interés legal, disponiendo de acción directa frente a ella. Si no dispone de aval ni de contrato de seguro, tendrá que reclamar a la promotora o constructora que le vendió la vivienda.

3.- ¿Qué puede hacer el comprador en caso de que la propia promotora o constructora que le vendió la vivienda declare resuelto el contrato “por causa de fuerza mayor”, al no haber obtenido las licencias urbanísticas o al haberse modificado los planes urbanísticos con posterioridad a la firma del contrato? 

La jurisprudencia mayoritaria considera que las vicisitudes urbanísticas forman parte del llamado “riesgo empresarial posible”,y que por tanto éstos supuestos no son casos de “fuerza mayor”, y por tanto, no eximen al vendedor de su obligación de cumplir el contrato, entregando la vivienda en el plazo convenido, o bien de devolver las cantidades anticipadas más el interés anual de cada una de ellas desde la fecha de su entrega, pudiendo también el comprador en éstos casos exigir una indemnización por lucro cesante, o diferencia entre el valor de la vivienda cuando la adquirió, y el valor actual de la misma.
Isidro Moreno de Miguel Abogado. Abogado de Jurismedia Abogados
Col. ICAM 59.323

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